COVID-19 SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

1.4.2020

Çin’in Vuhan kentinde ortaya çıkan ve öngörülemeyen bir hızla dünyaya yayılan, çoğu devleti olağanüstü önlemler almaya sevk eden COVID-19 virüsü, Türkiye’de de bahsedilen önlemlerin alınmasına yol açmıştır. Milli Eğitim Bakanlığı kararıyla eğitim kurumlarının 30 Nisan’a dek kapatılması, Sağlık Bakanlığı ve yetkili merciler tarafından vatandaşa evde kalınması yönünde uyarılar ve İçişleri Bakanlığı’nın 16 Mart 2020 tarihinde yayımlanan Genelgesi ile (“Genelge”) kamuya açık olan çoğu yerin kapatılması gibi hususlar ekonomik hayatı yavaşlatmakla beraber, sözleşme ilişkileri kapsamındaki edimlerin ifasını da güçleştirmiştir. İşbu bilgi notu ise, COVID-19’un kira ilişkilerine etkisi ve hak kayıplarının önlenmesi için alınabilecek muhtemel önlemlere ilişkindir.  

Öncelikle belirtmek gerekir ki, kira ilişkisinde, COVID-19’un “mücbir sebep” oluşturup oluşturmayacağının mevcut durumda kesinlikle ve genel geçer şekilde tespiti mümkün değildir. Zira yaşanan olay, daha önce benzeri görülmemiş bir küresel kriz teşkil etmekte, dolayısıyla mevcut durumun yorumlanmasında kullanılabilecek pek az yargı kararı bulunmaktadır. Her ne kadar Yargıtay’ın salgın hastalığı mücbir sebep olarak kabul ettiği kararları mevcut olsa da (Yargıtay HGK., 2017/90 E. 2018/1259 K. 27.06.2018 T.), mücbir sebebin varlığı Mahkeme tarafından olay bazında incelenmektedir. Bu yüzden bu konuda yapılan genellemeler sağlıklı bir sonuç vermeyecektir.

Konuya ilişkin, ilk olarak, kira ilişkisi kendisi için çekilmez hale gelen taraf için mümkün olabilecek olağan yolları hatırlamakta fayda görüyoruz:  

- Olağan Fesih: Tarafların her biri, fesih dönemi ve fesih bildirim süresine uyarak kira sözleşmesini feshedebilir. Bahsedilen dönemler ve süreler, sözleşmede belirlenen sürelerdir. Eğer ki bu süreler Sözleşmede belirlenmemişse, Türk Borçlar Kanunu (“Kanun”) uygulama alanı bulacaktır.  

- Olağanüstü Fesih: Sözleşme kendisi için çekilmez hale gelen taraf, kira sözleşmesini fesih bildirim süresine uyarak feshedebilecektir. Ancak, bahsedilen olağanüstü fesih hükmü, tacirler ve özel ve kamu hukuku tüzel kişilerinin işyeri kiralarında, ancak 1 Temmuz 2020’den itibaren uygulanacaktır.  

Mevcut durumda kira sözleşmelerinin (Somut kira sözleşmesinde, salgın hastalığın mücbir sebep teşkil etmesi hali ve buna bağlı sonuçlar düzenlenmişse, Sözleşme hükümleri uygulanacaktır.) akıbeti konusu, kapatma nedeni bakımından bir sınıflandırma yaparak i) Yetkili Merci Kararı ile Kapatılan İşletmeler ve ii) Kendi İnisiyatifi ile Kapatılan İşletmeler olarak incelenecektir. Ele alınacak kira sözleşmeleri ise “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri” ve “Araç Kiralama Sözleşmeleri” olacaktır.  

Konu ile ilgili ayrıntılı açıklamalardan önce, 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun Kapsamında işyeri kiralarına dair getirilen düzenlemenin hatırlaması gerekmektedir: 7226 sayılı Kanun’un geçici 2. Maddesine göre, 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacaktır. Bu maddenin geçerliliğinin devam ettiği süre boyunca, ilgili düzenleme, kira bedelinin ödenmemesinin sonuçları ile ilgili aşağıda yapacağımız uyarıların istisnasını oluşturmaktadır.

I. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri:

1. Konut ve Çatılı İşyerleri Kira Sözleşmelerinde Yetkili Merci Kararı ile Kapatılan İşletmeler:

Her ne kadar idare kararıyla kapatılan yerler için ifanın geçici imkansızlığa uğradığını düşünsek de mevcut durum yargı kararları ile şekillenecektir. Geçmişte, kuş gribi (Yargıtay 23. HD., 2015/7538 E. 2016/719 K. 11.2.2016 T.) ya da dövizdeki ani dalgalanmaların mücbir sebep oluşturmayacağına dair yargı kararları mevcuttur. Ancak Dünya Sağlık Örgütü tarafından global salgın ilan edilen COVID-19’un etki hızının ve buna dair önlemlerin yukarıda bahsedilen unsurlardan çok daha kuvvetli olduğu açıktır.

Yine de mevcut duruma ilişkin hukuki zemin henüz netleşmediği için, Mahkemece ifanın imkânsız kabul edilmemesi ihtimalini de göz ardı etmemek gerekir. Bu senaryo yaşandığında, borcun yerine getirilmesinin beklenmesinin dürüstlük kuralına aykırı olacağından bahisle sözleşmenin uyarlaması istemi de gündeme gelebilir.  

a. Geçici ifa imkansızlığı (TBK m. 112 ve TBK m. 136)  

Yayınlanan genelge ile kapatılan yerler, idarenin zorlayıcı bir kararı ile kapatılmıştır. Bu durumda, kira ilişkisinden kaynaklanan yükümlülükler iki taraf için de askıya alınabilir ve COVID-19 nedeniyle Genelge ile kapatılan yerler kapalı kaldıkça ve ek önlemler dahilinde başka yerlerin de kapatılmasına karar verildikçe, özet olarak “engel var oldukça” ifa yükümlülüğü ertelenir.  

b. Aşırı ifa güçlüğü (TBK m. 138)  

Aşırı ifa güçlüğü, borçluya temel olarak iki hak tanır:

i. Sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme hakkı:

Bu hak, dava ile kullanıldığı takdirde ikame edilecek dava uyarlama davası olacaktır. Uyarlama davası için şartlar aşağıdaki gibidir:

- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması ve bu durumun borçludan kaynaklanmıyor olması,

- Mevcut durum itibariyle borcun yerine getirilmesinin dürüstlük kuralı uyarınca borçludan beklenemeyecek olması,

- Borcun henüz ifa edilmemiş olması yahut ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklar saklı tutularak, ihtirazi kayıtla ifa edilmiş olması.

Bu noktada belirtmek isteriz ki, uyarlama talebinin kabul edileceği ihtimaline dayanarak eksik ya da geç ödeme yapıldığı durumda, Mahkeme daha yüksek bir bedele hükmedebilir. Aynı zamanda eksik ifa edilen borç için gecikme faizi ödeme yükümlülüğü de devam eder. Sözleşmede (mevcutsa) cezai şartlar da uygulama alanı bulabilir. Sonuç olarak, olası hak kayıplarını önlemek için, ödemelerin ihtirazi kayıtla yapılması önerilmektedir.  

ii. Kira sözleşmeleri özelinde, ileriye etkili fesih hakkı :

Kira sözleşmesi özelinde olağan ve olağanüstü fesih imkanları yukarıda açıklandığı çerçevede uygulanacaktır.  

2. Konut ve Çatılı İşyerleri Kira Sözleşmelerinde Kendi İnisiyatifi ile Kapatılan İşletmeler:

İşletme, idarenin zorlayıcı bir kararı ile değil, genel tavsiye kararları ve koruyucu sağlık önlemleri sebebiyle de kapanmış olabilir. Bu noktada, işletme kendi inisiyatifi ile kapandığı için, ifanın imkansızlığından bahsedilemeyeceği görüşündeyiz. Ancak yine de yukarıda açıklanan sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkı kullanılabilecektir.

II. Araç Kirası Sözleşmeleri: 

Araç kiralama sözleşmeleri de, esasen kira sözleşmesi üst başlığı altında incelenebilir. Uygulamada, araç kiralama sözleşmelerinin taraflara kendine özgü yükümlülükler getirdiği görülmektedir. Örneğin, Kiraya Verene, servis süreçlerinin sağlanması, sigortasının sağlanması, ikame araç temini, lastik bakımları ve benzeri borçlar yüklerken; Kiracıya da aracı kullandıracağı kişi/kişileri özenle seçme, araçları özenle kullanma, aracı yalnızca sigortalı çalışanlarına kullandırma gibi borçları vardır.  

Araç kiralama sözleşmelerinin feshi konusunda da COVID-19 salgınının mücbir sebep oluşturup oluşturmayacağı henüz yargı kararlarıyla şekillenmediği için öncelikle olağan fesih imkanlarının hatırlatılmasında fayda görüyoruz:  

Araç kiralama sözleşmesinin feshi:

Araç kiralama sözleşmeleri özelinde Kiracı, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu durumda Kiraya Verenin, zararının giderilmesini isteme hakkı yoktur (TBK m. 330).

Aynı zamanda, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren olağanüstü koşulların varlığında, yasal fesih bildirim süresine uyarak, sözleşmeyi feshedebilecektir. Bu durumda hakim, feshe bağlı parasal sonuçları belirleyecektir (TBK m. 331). Eğer yapılan fesih haksız görülürse, Kiracının kira sözleşmesinden doğacak borçları, kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul süre için devam edecektir (TBK m. 325).  

Aşırı ifa güçlüğü sebebiyle sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkı:  

Somut olayda fesih hakkı kullanılmaz/kullanılamazsa, sözleşmenin değişen şartlara uyarlanması istenebilecektir (TBK m. 138). Sözleşmenin uyarlanmasını isteme hakkı, dava yoluyla kullanılacaksa uyarlama davası açılacaktır. Bu noktada, somut olay bazında değerlendirme yapılacak ve COVID-19 salgının, somut olay bazında bir mücbir sebep oluşturup oluşturmadığı ve sözleşmenin devamının dürüstlük kurallarına aykırı olup olmadığı incelenecektir. Yukarıda da bahsedildiği gibi, eğer sözleşmenin uyarlanması yönünde bir talepte bulunulacaksa, kira bedellerinin ihtirazi kayıtla ödenmesi tavsiye edilmektedir. Zira, uyarlama davasının sonucu tatmin edici olmazsa, uyarlama talep eden taraf gecikme faizi ödemek ile de yükümlü olacak ve dezavantajlı bir konumda kalabilecektir.  

Son olarak, araç kiralama sözleşmelerinde de somut sözleşmenin hükümleri büyük önem arz eder. Bu yüzden, herhangi bir eylem planına hazırlanırken, sözleşme incelenmelidir. Araç kiralama sözleşmesinde;

- Sözleşmenin belirli ya da belirsiz süreli olması, belirli süreli ise süresi,  

- Fesih dönemleri,

- Fesih bildirim süreleri,

- Cezai şartlar (varsa),

- Sözleşmenin feshedebileceği haller (bu hallerin içinde salgın hastalık olup olmadığı),

- Sözleşmenin süresinden önce feshi halinde, ihtiyari anlaşma yolları mevcut olup olmadığı (ör. mutabakat yolu),

yer alabilir. Bu hallerde, ilk uygulama alanı bulacak hükümler sözleşme hükümleridir.

SONUÇ:

COVID-19 salgını, hızla yayılması ve etkisi nedeniyle, ticari ve ekonomik hayatı etkilemekte, sözleşmesel ilişkileri sürdürmeyi oldukça zor hale getirmektedir. Bu salgın hastalığın herhangi bir sözleşmenin herhangi bir tarafının kusurundan bağımsız geliştiği açıktır. Bu noktada, hukuki ilişkilerde borçların yerine getirilmesi geçici olarak imkansızlaşabilir, ötelenebilir ya da sözleşme koşulları uyarlanabilir. Kira sözleşmeleri özelinde, kira sözleşmesi hükümleri incelenip salgın hastalık kavramının mücbir sebep olarak sayılıp sayılmadığı ve buna bağlanan sonuçlar kontrol edilmeli; somut sözleşmelerde bahsedilen konu hakkında hüküm bulunmaması halinde genel hükümlere başvurulmalıdır. Doğal olarak, kira sözleşmelerinin akıbeti de Kiralananın, zorlayıcı idare kararı ya da işletmenin inisiyatifi ile kapanan veya kullanılamaz hale gelen bir yer veya araç olup olmadığına göre değişecektir. Sonuç olarak, COVID-19’un sözleşmesel ilişkiyi imkansız hale getirip getirmediği, mücbir sebep oluşturup oluşturmadığı her olay özelinde incelenecek bir husus olmakla birlikte yukarıda açıklanan genel geçer prensiplere uygun hareket etmek tavsiye edilmektedir.

Saygılarımızla  

Kıdemli Avukat Nurşen Yamantürk OĞUZ

Stj. Av. Ecem GÖKÇE

ÇINAR
AKADEMİ
EMBASSY
TENNIS
ÇINAR LAW
MUSEUM
KARİYER
ÇINAR 360